Borettslag og sameie: dette er forskjellen
Kjøper du leilighet i Norge, kjøper du nesten alltid enten en andel i et borettslag eller en eierseksjon i et sameie. Formene ligner i hverdagen, men jussen er forskjellig: burettslagslova og eierseksjonsloven regulerer alt fra utleie til vedlikehold ulikt.
Denne guiden går gjennom forskjellene som faktisk betyr noe for lommeboken og hverdagen: hva du eier, fellesgjelden og IN-ordningen, utleiereglene, vedlikeholdsdelingen, styrets makt, forkjøpsretten og hva du bør sjekke før du legger inn bud.
Andel eller seksjon: hva du faktisk eier
I et borettslag eier du ikke leiligheten. Du eier en andel i et samvirkeforetak som eier hele eiendommen, jf. burettslagslova § 1-1, og andelen gir deg borett: enerett til å bruke en bestemt bolig i laget og rett til å bruke fellesarealene til det de er tenkt til, jf. § 5-1. Som hovedregel kan bare fysiske personer være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel, jf. § 4-1.
I et eierseksjonssameie eier du en seksjon: en sameieandel i eiendommen med enerett til å bruke din bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Seksjonen kan du fritt selge, pantsette og leie ut, jf. § 24, og også selskaper kan stå som eiere.
I det daglige merkes forskjellen lite. Banken tar pant i andelen eller seksjonen på samme måte, og begge deler omsettes fritt i markedet. Forskjellene dukker opp i fellesgjelden, utleieadgangen og beslutningsreglene.
Fellesgjeld og IN-ordning: regn alltid på totalprisen
Borettslag finansieres ofte med felles lån. Prisantydningen i annonsen er bare din del av regnestykket; i tillegg følger ansvaret for en andel av fellesgjelden med, betjent gjennom de månedlige felleskostnadene. En leilighet til 2 950 000 kroner med 1 050 000 i fellesgjeld koster reelt 4 millioner. Felleskostnadene fordeles etter bygge- og finansieringsplanen, jf. burettslagslova § 5-19, og styret fastsetter månedsbeløpet.
Frykten for naboens mislighold er som regel overdrevet. Laget har lovbestemt panterett i andelen for ubetalte felleskostnader foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp, jf. § 5-20, og mange lag har i tillegg en sikringsordning. I sameier er ansvaret delt: hver seksjonseier hefter for fellesskapets forpliktelser etter sin sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 30, og felleskostnadene fordeles etter brøken, jf. § 29.
IN-ordning betyr individuell nedbetaling av fellesgjeld: du innbetaler din andel og får felleskostnadene redusert tilsvarende. Ordningen finnes bare der laget har avtalt den med långiveren, og innbetalingen er i praksis endelig; verdien får du igjen gjennom salgsprisen. Sjekk også om fellesgjelden har flytende rente og avdragsfrihet, for når avdragene starter, hopper felleskostnadene.
Utleie i borettslag: bruksoverlating på lovens vilkår
Borettslag bygger på at eierne selv bor i boligene. Hovedregelen er derfor at du ikke kan overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke, jf. burettslagslova § 5-3. Bor du der selv, står du likevel fritt til å leie ut deler av boligen, for eksempel en hybel, og hele boligen i opptil 30 døgn i året, jf. § 5-4.
Vil du flytte ut og leie bort alt, kan styret godkjenne utleie i opptil tre år dersom du har bodd i boligen minst ett av de to siste årene, jf. § 5-5. Godkjenning kan bare nektes når leierens forhold gir saklig grunn. Egne unntak uten treårsgrense gjelder blant annet ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom, og ved utleie til nær familie, jf. § 5-6.
Svarer ikke laget på en skriftlig søknad innen én måned, regnes leieren som godkjent, jf. § 5-7. Utleie uten godkjenning kan derimot ende med at laget pålegger leieren å flytte og krever fravikelse, jf. § 5-9.
Utleie i sameie: frihet med én grense
Seksjonseieren kan fritt leie ut sin egen seksjon, jf. eierseksjonsloven § 24. Ingen botid, ingen søknad, ingen tidsgrense for vanlig utleie. Vedtektene kan bestemme at styret skal godkjenne leieren, men nekting krever saklig grunn.
Unntaket gjelder korttidsutleie. Utleie av hele boligseksjonen i perioder på inntil 30 døgn sammenhengende er begrenset til 90 døgn i året, og årsmøtet kan med to tredjedels flertall flytte grensen til mellom 60 og 120 døgn, jf. § 24 sjuende ledd. Leier du ut et rom mens du selv bor i boligen, rammes du ikke av grensen.
Eksempel: Ingrid skal to år til Tromsø
Ingrid kjøpte andelsleilighet på Torshov i august 2024 og har bodd der siden. I januar 2027 skal hun lede et prosjekt i Tromsø i to år og vil leie ut leiligheten imens. Fraværet skyldes arbeid, så hun er i kjernen av unntaket i burettslagslova § 5-6 første ledd nr. 2 og er ikke bundet av treårsgrensen i § 5-5.
Hun sender skriftlig søknad til styret med navn på leieren, en sykepleier med gode referanser. Styret har én måned på seg; uteblir svaret, er leieren godkjent etter § 5-7, og nekting ville uansett krevd saklig grunn i leierens forhold. Hadde Ingrid eid en seksjon i et sameie, kunne hun signert leiekontrakten samme dag uten å spørre noen.
Vedlikehold: grensen mellom ditt og fellesskapets ansvar
Begge lover deler vedlikeholdet etter samme mønster: innsiden av boligen er ditt ansvar, bygningskroppen fellesskapets. Eierseksjonsloven § 32 lister opp seksjonseierens plikter, fra gulvbelegg, membran og sluk til rør og sikringsskap fra første hovedsikring, mens utskifting av sluk, vinduer og ytterdører, og alt arbeid på tak, bjelkelag og bærende konstruksjoner, ligger til sameiet, jf. §§ 32 og 33.
Borettslagsreglene trekker grensen nesten likt: andelseieren vedlikeholder og skifter ut det innvendige, men ikke vinduer og ytterdører, tak eller bærende vegger, jf. burettslagslova § 5-12, og laget holder bygningene i forsvarlig stand ellers, jf. § 5-17. Begge lover lar vedtektene fastlegge delingen annerledes, så les vedtektene før du antar noe.
Våtrom er stedet der vedlikeholdsplikten oftest blir dyr. Membran og sluk skal holdes tette av den som eier badet, og en lekkasje ned til naboen utløser raskt spørsmål om mislighold, forsikring og regress. Meld skader til styret og forsikringsselskapet med en gang.
Styret bestemmer mye, men ikke alt
Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget, jf. burettslagslova § 7-1. Styret leder driften og tar alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer, jf. § 8-8, men trenger to tredjedels flertall i generalforsamlingen for ombygging utover vanlig forvaltning, kjøp og salg av fast eiendom og tiltak som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, jf. § 8-9.
Sameiets motstykke er årsmøtet. Vanlig flertall er hovedregelen, jf. eierseksjonsloven § 49, med to tredjedels krav for blant annet ombygging og omgjøring av fellesarealer. Tiltak utover vanlig forvaltning som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, krever også to tredjedels flertall, og påfører tiltaket den enkelte mer enn et halvt grunnbeløp, må de berørte uttrykkelig samtykke, jf. § 50. Styret sørger for drift og vedlikehold, jf. § 57, og representerer seksjonseierne utad i fellessaker, jf. § 60.
Forkjøpsrett i borettslag
Forkjøpsrett gjelder bare når vedtektene fastsetter den, jf. burettslagslova § 4-11, men i lag tilknyttet et boligbyggelag er den nesten alltid der. Retten betyr at ansiennitet kan slå høyeste bud: den forkjøpsberettigede trer inn i avtalen selgeren har inngått, til samme pris og vilkår.
Fristen for å bruke retten er 20 dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet. Er retten utlyst på forhånd, krymper fristen til fem hverdager etter at salget meldes, jf. § 4-15. Laget kan ta et gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret for forhåndsutlysningen, som betales tilbake hvis retten gjøres gjeldende, jf. § 4-22. For deg som byr, betyr forkjøpsrett noen dagers usikkerhet: budet kan aksepteres, og leiligheten kan likevel gå til en annen.
Eksempel: Amir regner på totalprisen
Amir vurderer to like store toroms i Trondheim i mai 2026. Borettslagsleiligheten har prisantydning 2 950 000 kroner og fellesgjeld på 1 050 000; sameieleiligheten ligger ute til 3 900 000 uten fellesgjeld. Totalprisene er altså 4 millioner mot 3,9, ikke de 950 000 kronene i forskjell annonsene antyder.
Han graver videre: borettslaget har sikringsordning for felleskostnader og IN-ordning, men fellesgjelden har flytende rente og avdragsfrihet til 2029. Når avdragene starter, stiger felleskostnadene fra 6 400 til rundt 9 100 kroner i måneden. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst, så avklaringen tar fem hverdager etter budaksept. Amir byr til slutt på borettslagsleiligheten, med totalpris og fremtidige felleskostnader som sammenligningsgrunnlag, ikke prisantydningen.
Sjekklisten før du byr
Les vedtektene og de to siste årsregnskapene. Finn fellesgjeldens størrelse og rentevilkår, avdragsfrihet som snart løper ut, vedtatte eller varslede vedlikeholdsprosjekter, og om laget har sikringsordning for felleskostnader. I sameie: sjekk sameiebrøken, fordelingen av felleskostnader og om noen seksjoner har enerett til deler av fellesarealene.
Undersøk husordensregler og dyrehold. Begge eierformer kan forby dyr i vedtekter eller ordensregler, men beboeren kan likevel holde dyr når gode grunner taler for det og dyret ikke er til ulempe for de andre, jf. burettslagslova § 5-11 og eierseksjonsloven § 28. Planlegger du utleie, kan eierformen alene avgjøre valget: bruksoverlatingsreglene i borettslag lar seg ikke avtale bort.
Hva sier loven?
Lovtekstene er hentet fra Roborett sitt lovkorpus og verifisert mot gjeldende lovtekst 23. juli 2026. Kilde: Lovdata.
Burettslagslova – brl § 1-1 – Verkeområde. Definisjonar
(1) Lova gjeld for burettslag. Med burettslag er meint eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett). Burettslag kan også drive verksemd som heng saman med buretten. (2) Samvirkeføretak som har til hovudføremål å gi andelseigarane bruksrett til fritidsbustad, skal berre reknast som burettslag dersom føretaket er stifta som burettslag. (3) Kongen gir forskrift om bruken av lova på Svalbard og kan fastsetje særlege reglar ut frå tilhøva på staden.
Les hos Lovdata
Burettslagslova – brl § 5-1
§ 5-1. Hovudregelen om buretten Kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.
Les hos Lovdata
Eierseksjonsloven – eiersl § 25 – Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer
Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet, jf. § 7 første ledd bokstav g. En endring av bruksformålet krever reseksjonering etter § 21 annet ledd. Dersom eieren samtykker, kan det i vedtektene fastsettes bestemmelser om bruken av en næringsseksjon. I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av slik midlertidig enerett krever samtykke fra seksjonseiere som får enerett. Endring av en etablert midlertidig enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Begrensningen i § 7 annet ledd gjelder på samme måte. I sameier som inneholder næringsseksjoner, kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. I vedtektene kan det også fastsettes at det til to eller flere seksjoner skal knyttes slik enerett i mer enn tretti år, eller uten tidsbegrensning. I sameier hvor næringsseksjonene bare skal brukes av boligseksjonene til parkering, boder eller annet, kan slik enerett likevel ikke gjelde for mer enn tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av enerett etter første til tredje punktum, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av enerett for inntil tretti år krever samtykke fra seksjonseierne som får eneretten, mens samtykke fra alle seksjonseierne kreves hvis eneretten varer i mer enn tretti år eller er uten tidsbegrensning. Endring av en etablert enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Begrensningen i § 7 annet ledd gjelder på samme måte. Endret ved lover 10 apr 2019 nr. 13 (ikr. 1 jan 2020 iflg. res. 10 apr 2019 nr. 474), 4 des 2020 nr. 137 (ikr. 1 jan 2021 iflg. res. 4 des 2020 nr. 2591).
Les hos Lovdata
Eierseksjonsloven – eiersl § 32 – Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten
Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a. inventar b. utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c. apparater, for eksempel brannslukningsapparat d. skap, benker, innvendige dører med karmer e. listverk, skillevegger, tapet f. gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g. vegg-, gulv- og himlingsplater h. rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i. vinduer og ytterdører. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk. I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet. Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.
Les hos Lovdata
Ofte stilte spørsmål
Kan jeg leie ut borettslagsleiligheten min på Airbnb?
Bare i begrenset omfang. Bor du i boligen selv, kan du leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i året uten styrets samtykke, jf. burettslagslova § 5-4, og rom i boligen så mye du vil så lenge du bor der. Korttidsutleie utover dette krever styrets godkjenning etter de vanlige reglene om bruksoverlating.
Hvor lenge kan jeg leie ut en borettslagsleilighet?
Opptil tre år med styrets godkjenning, forutsatt at du har bodd i boligen minst ett av de to siste årene, jf. burettslagslova § 5-5. Skyldes fraværet arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom, eller leier du ut til nær familie, gjelder ingen treårsgrense, jf. § 5-6. Styret kan bare nekte når leierens forhold gir saklig grunn.
Kan jeg leie ut fritt i et sameie?
Ja, seksjonseieren kan fritt leie ut sin seksjon, jf. eierseksjonsloven § 24. Unntaket er korttidsutleie av hele boligen i inntil 30 døgn sammenhengende, som er begrenset til 90 døgn i året; vedtektene kan sette grensen til mellom 60 og 120 døgn. Vedtektsfestet krav om styregodkjenning av leier kan bare praktiseres med saklig grunn.
Hva er IN-ordning i borettslag?
Individuell nedbetaling av fellesgjeld: du betaler inn din andel av lagets fellesgjeld og får de månedlige felleskostnadene redusert tilsvarende. Ordningen finnes bare der borettslaget har avtalt den med långiveren, og innbetalingen er endelig; verdien hentes ut igjen ved at leiligheten selges med lavere fellesgjeld.
Hva skjer hvis en nabo ikke betaler felleskostnadene sine?
I borettslag har laget lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp, jf. burettslagslova § 5-20, og kan i siste instans kreve andelen tvangssolgt. Mange lag har i tillegg sikringsordning. I sameier hefter hver seksjonseier bare for sin sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 30, så du overtar ikke naboens gjeld.
Hvordan fungerer forkjøpsrett når jeg byr på en borettslagsleilighet?
Vinner du budrunden, kan en forkjøpsberettiget tre inn i avtalen til samme pris. Fristen er 20 dager fra laget får melding om salget, eller fem hverdager når retten er utlyst på forhånd, jf. burettslagslova § 4-15. Du får beskjed fra laget eller boligbyggelaget når avklaringen foreligger.
Hvem betaler når det lekker fra badet ned til naboen?
Vedlikehold av bad, membran og sluk ligger hos eieren av boligen der lekkasjen oppsto, jf. burettslagslova § 5-12 og eierseksjonsloven § 32. Hvem som dekker følgeskadene, beror på om vedlikeholdsplikten er misligholdt og på forsikringene. Meld skaden til styret og forsikringsselskapet straks, og dokumenter årsaken før noe rives.
Kan styret nekte meg å ha hund i borettslag eller sameie?
Dyrehold kan forbys i vedtekter eller ordensregler i begge eierformer. Du kan likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre beboerne, jf. burettslagslova § 5-11 fjerde ledd og eierseksjonsloven § 28. Førerhund og dokumenterte helsemessige behov er typiske eksempler på gode grunner.
Kan borettslaget tvinge meg til å selge leiligheten?
Bare ved vesentlig mislighold, og bare etter skriftlig advarsel. Pålegget om salg skal være skriftlig og gi en frist på minst tre måneder, jf. burettslagslova § 5-22. Etterkommes ikke pålegget, kan laget kreve andelen solgt gjennom namsmyndighetene.
Kan et aksjeselskap kjøpe leilighet i borettslag?
Som hovedregel nei. Bare fysiske personer kan være andelseiere, og hver kan eie én andel, jf. burettslagslova § 4-1, med enkelte unntak for blant annet stat, kommune og boligstiftelser. I eierseksjonssameier kan selskaper eie seksjoner, jf. eierseksjonsloven § 24.
Vil du ha et dokument tilpasset din situasjon?
Malen over dekker det vanligste. Med en Roborett-konto kan du få dokumenter tilpasset akkurat din situasjon — og svar på spørsmålene rundt, med henvisning til loven.
Les også
Innholdet på denne siden er generell juridisk informasjon, ikke juridisk rådgivning for din konkrete sak. Publisert 23. juli 2026, sist oppdatert 23. juli 2026.