Guide

Depositum: dette er reglene

Et depositum kan være på inntil seks måneders leie og skal stå på en egen depositumskonto i leierens navn. Utleier betaler for kontoen, rentene er dine, og ingen av dere kan ta ut penger alene så lenge leieforholdet varer. Alt dette følger av husleieloven § 3-5.

Står pengene på utleiers private konto i stedet, er det et lovbrudd, og du kan kreve beløpet tilbake med forsinkelsesrente. Guiden nedenfor tar reglene steg for steg: hva utleier kan trekke for, hvordan femukersregelen i banken fungerer, og hva du gjør hvis utleier nekter.

Hva depositumet skal sikre

Depositumet er sikkerhet for fire typer krav, jf. husleieloven § 3-5: skyldig leie, skader på boligen, utgifter ved fraviking (utkastelse) og andre krav som springer ut av leieavtalen. Beløpet kan maksimalt utgjøre seks måneders leie; to til tre måneder er det vanlige. Dere kan avtale at depositumet skal endres i takt med leien, men aldri ut over seksmånedersgrensen.

Depositumet er ikke utleiers penger. Det er dine penger som står i pant for eventuelle krav, og utgangspunktet ved utflytting er at hele beløpet med renter skal tilbake til deg.

Riktig rekkefølge ved innflytting: kontoen opprettes først, du betaler inn og ser at den står i ditt navn, og så overleveres nøklene. Ikke betal en krone i depositum før kontoen faktisk finnes.

Kravene til depositumskontoen

Beløpet skal settes på en særskilt konto i leierens navn, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slike kontoer i Norge. Utleier dekker gebyret for å opprette kontoen og kan velge bank, så lenge valget ikke er til vesentlig ulempe for deg. Du plikter aldri å opprette depositumskonto i utlandet.

Rentene tilhører deg, og du kan kreve dem utbetalt fra banken underveis i leieforholdet. Utover det er kontoen sperret for begge parter helt til leieforholdet er over.

Depositum på utleiers private konto er ulovlig

En vanlig felle: utleier ber om depositumet til egen konto «for enkelhets skyld». Ikke gjør det. Du mister sperringen loven gir deg, og ved konflikt sitter utleier på pengene dine. Etter § 3-7 kan du alltid kreve beløpet tilbakebetalt, med forsinkelsesrente fra den dagen du betalte, og kravet kan fremmes når som helst i leieforholdet.

Leieavtalen ellers består selv om du krever pengene tilbake. Du kan altså bli boende, kreve beløpet flyttet til en lovlig depositumskonto og samtidig kreve rentene. Send kravet skriftlig og sett en frist på for eksempel to uker.

Femukersregelen: slik får du pengene ut

Er dere enige ved utflytting, sender dere felles beskjed til banken, og pengene utbetales i løpet av få dager. Er dere uenige, gjelder mekanismen i § 3-5: du krever utbetaling direkte fra banken, banken varsler utleier skriftlig, og hvis utleier ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt dokumenterer å ha reist søksmål, skal banken utbetale beløpet til deg.

Ola leverer nøklene 31. mai og krever utbetaling fra banken 2. juni. Banken sender varsel til utleieren 3. juni. Utleieren svarer med sinte meldinger, men reiser ingen sak. Fem uker senere, 8. juli, utbetaler banken hele depositumet til Ola. Utleiers innsigelser i e-post stopper ingenting; bare dokumentert søksmål gjør det.

Regelen virker også motsatt vei, men trangere: utleier kan bare få utbetalt skyldig leie direkte fra kontoen hvis dere skriftlig har avtalt at leien betales til konto i samme bank, kravet er dokumentert, og du ikke reiser søksmål innen fem uker etter bankens varsel. Alle andre krav, som påståtte skader, krever ditt samtykke eller dom.

Slitasje eller skade? Dette kan utleier trekke for

Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved innflytting, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, jf. § 10-2. Normal bruk over tid er altså dekket av leien. Trekk krever noe mer, og utleier må dokumentere både skaden og utgiften, jf. § 10-3. Kravet må dessuten settes frem innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen; et krav som dukker opp tre måneder etter protokollrunden, kommer normalt for sent. Slik går grensen i praksis:

Slitasje (ikke trekk): matte spor i gulvet der sofaen sto
Slitasje (ikke trekk): små hull etter bilder og hyller på veggen
Slitasje (ikke trekk): maling som har falmet etter fire års bruk
Skade (trekk): knust vindusrute eller sprukket servant
Skade (trekk): brennmerke i benkeplaten eller rødvinsflekk i parketten
Skade (trekk): dør sparket i stykker, eller terskler gnagd av hund
Skade (trekk): manglende utvask; utleier kan kreve dokumenterte utgifter til flyttevask
Alltid trekkbart: skyldig husleie og dokumenterte utgifter ved utkastelse

Regneeksempel: Kari og malingskravet

Kari flytter ut 31. mai etter fire år i leiligheten. Depositumet er 45 000 kroner. Utleieren krever 15 000 kroner for å male hele leiligheten og 2 500 kroner for en servant med sprekk. Kari har protokoll og bilder fra innflyttingen.

Malingen er alminnelig slit og elde etter fire års normal bruk og kan ikke belastes henne. Servanten knuste hun selv, så det kravet godtar hun. Hun avviser malingskravet skriftlig, samtykker til utbetaling av 2 500 kroner til utleier og krever resten, 42 500 kroner, utbetalt via banken 3. juni. Banken varsler utleieren, som ikke reiser søksmål. I midten av juli står pengene på Karis konto. Totalkostnad for Kari: én e-post og ett skjema.

Depositumsgaranti: raskere innflytting, dyrere i lengden

I stedet for å binde 30 000 til 60 000 kroner kan leieren stille garanti etter § 3-6: et selskap garanterer overfor utleier mot et gebyr fra leieren. Garanti og depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie, og det kan ikke avtales at garantisten skal utbetale uten hensyn til dine innsigelser mot utleiers krav.

Ulempene er reelle. Gebyret, ofte flere tusen kroner, får du aldri tilbake, mens et depositum kommer tilbake med renter. Og utbetaler garantisten til utleier, krever selskapet pengene tilbake fra deg etterpå. Garantien er altså ingen forsikring, bare en utsettelse av regningen. Har du mulighet, er vanlig depositumskonto nesten alltid billigst.

Husleietvistutvalget: billig og raskt

Fører ikke bankveien frem, for eksempel fordi utleier faktisk reiser sak eller pengene aldri sto på depositumskonto, kan du klage til Husleietvistutvalget (HTU). HTU behandler tvister mellom leier og utleier av bolig i hele landet, klagen leveres digitalt, og gebyret for privatpersoner er på noen hundre kroner, en brøkdel av kostnaden ved domstolsbehandling.

Prosessen starter med mekling; blir dere ikke enige, avgjør utvalget saken. Saksbehandlingen tar normalt noen måneder, partene dekker i hovedsak egne kostnader, og avgjørelsen blir bindende som en dom hvis ingen av partene bringer saken inn for tingretten innen fristen. Med 45 000 kroner på spill er dette veien å gå, ikke å gi opp.

Legg ved alt du har når du klager: leiekontrakten, overtakelsesprotokollen, bilder fra innflytting og utflytting, og korrespondansen med utleier. Saken avgjøres på dokumentene, så den parten som har papirene i orden, vinner som regel frem.

Slik unngår du depositumstvisten

De fleste depositumskonflikter kan forebygges med en times arbeid fordelt på innflytting og utflytting:

Fyll ut overtakelsesprotokoll med daterte bilder ved innflytting, og gjenta ved utflytting
Meld fra skriftlig om skader med en gang de oppstår, ikke ved utflytting
Bestill flyttevask med kvittering, eller vask selv etter en sjekkliste og ta bilder etterpå
Les av strømmåleren sammen ved nøkkeloverlevering
Lever alle nøkler samlet og få det bekreftet skriftlig; tilbakelevering regnes som skjedd når utleier har fått nøkler og uhindret atkomst, jf. § 10-2
Send felles melding til banken samme dag hvis dere er enige om oppgjøret

Hva sier loven?

Lovtekstene er hentet fra Roborett sitt lovkorpus og verifisert mot gjeldende lovtekst 23. juli 2026. Kilde: Lovdata.

Husleieloven – husll § 3-5 – Depositum
Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen. Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter krav fra utleieren med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom: a. partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen, b. utleieren har dokumentert skyldig leie, og c. leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varselet etter femte ledd er sendt. Krever utleieren utbetaling etter fjerde ledd, skal finansinstitusjonen varsle leieren om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leieren ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål. Varselet skal sendes til leierens oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse. Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale beløpet til leieren. Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskonto. Utleieren kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet. Departementet kan i forskrift gjøre unntak fra bestemmelsene i paragrafen her. Endret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641 og gjelder for depositumskontoer opprettet etter 1 sep 2009).
Les hos Lovdata

Ofte stilte spørsmål

Hvor stort depositum kan utleier kreve?

Inntil seks måneders leie, jf. husleieloven § 3-5, og depositum og garanti kan til sammen aldri overstige denne grensen. To til tre måneders leie er det vanlige i praksis.

Depositumet står på utleiers egen konto. Hva gjør jeg?

Krev beløpet tilbakebetalt skriftlig med en frist. Etter § 3-7 kan du alltid kreve pengene tilbake med forsinkelsesrente fra den dagen du betalte, og leieavtalen består selv om du fremmer kravet. Be samtidig om at et lovlig depositum settes på sperret konto i ditt navn.

Hvor raskt skal jeg få depositumet tilbake etter utflytting?

Er dere enige, tar det få dager etter felles melding til banken. Er dere uenige, krever du utbetaling fra banken; reiser ikke utleier søksmål innen fem uker etter bankens varsel, skal banken betale ut til deg, jf. § 3-5.

Kan utleier trekke for vanlig slitasje?

Nei. Boligen skal leveres tilbake i samme stand som ved innflytting bortsett fra alminnelig slit og elde, jf. § 10-2. Matte gulv, små hull etter bilder og falmet maling etter flere års bruk er dekket av leien.

Kan utleier trekke for manglende utvask?

Ja. Boligen skal være ryddet og rengjort ved tilbakelevering, jf. § 10-2, og er den ikke det, kan utleier kreve dekket nødvendige, dokumenterte utgifter til vask etter § 10-3. Kravet må fremmes innen rimelig tid, og en kvittering fra vaskebyrå er typisk dokumentasjon.

Kan utleier ta skyldig husleie rett fra depositumskontoen?

Bare på tre vilkår, jf. § 3-5: leien er skriftlig avtalt betalt til konto i samme bank, utleier har dokumentert den skyldige leien, og du har ikke reist søksmål innen fem uker etter bankens varsel. For alle andre krav trengs ditt samtykke eller dom.

Hvem får rentene på depositumskontoen?

Leieren. Kontoen skal ha vanlige rentevilkår, og du kan kreve opptjente renter utbetalt fra banken underveis i leieforholdet, jf. § 3-5.

Kan utleier kreve at depositumet økes underveis?

Bare hvis dere har avtalt at depositumet skal endres i takt med leien, og aldri ut over seks måneders leie. Uten en slik avtale ligger depositumet fast selv om leien indeksreguleres.

Hva er depositumsgaranti, og lønner det seg?

En ordning der et selskap garanterer for beløpet mot et gebyr du ikke får tilbake. Utbetales garantien til utleier, krever selskapet pengene av deg etterpå. Garantien frigjør likviditet ved innflytting, men over tid er vanlig depositumskonto nesten alltid billigst.

Hva koster det å klage til Husleietvistutvalget?

Gebyret for privatpersoner er på noen hundre kroner, og partene dekker i hovedsak egne kostnader. Saken starter med mekling, tar normalt noen måneder, og avgjørelsen blir bindende som en dom hvis ingen bringer den inn for tingretten innen fristen.

Står det mye på spill?

Når tvisten gjelder mer enn noen hundrelapper, lønner det seg å få vurdert hele saken. Roborett går gjennom din situasjon mot norske rettskilder og lager dokumentene du trenger — fra klagebrev til forliksklage.

Les også

Innholdet på denne siden er generell juridisk informasjon, ikke juridisk rådgivning for din konkrete sak. Publisert 23. juli 2026, sist oppdatert 23. juli 2026.